Österreich: Zur Auflösung des Bestandsverhältnisses wegen erheblich nachteiligem Gebrauch

Rechtliche Grundlage
Nach § 1118 ABGB kann der Vermieter ein Mietverhältnis einseitig vorzeitig auflösen, wenn der Mieter von der Mietsache einen „erheblich nachteiligen Gebrauch“ macht. Für den Anwendungsbereich des MRG sieht § 30 Abs 2 Z 1 eine nahezu wortgleiche Regelung vor.

Die Reichweite und der Inhalt dieser Gesetzesstellen gibt immer wieder Anlass für Diskussionen.

Bauliche Veränderungen durch den Mieter
Die bloße Vornahme von baulichen Veränderungen durch den Mieter ohne Zustimmung des Vermieters rechtfertigen per se noch nicht die Auflösung des Bestandverhältnisses aus wichtigem Grund.

Der Oberste Gerichtshof hat dazu jüngst entschieden, dass ein eigenmächtiger Umbau für sich allein den Vermieter noch nicht zur sofortigen Vertragsauflösung berechtige, wenn die Substanz des Bestandgegenstands nicht erheblich geschädigt werde. Dies gelte selbst dann, wenn Intentionen bzw Vorgaben des Vermieters missachtet werden.

Vielmehr bedürfe eine Vertragsauflösung einer Verletzung wichtiger wirtschaftlicher oder sonstiger Interessen des Bestandgebers bzw eines Verhaltens, das die Vertragsfortsetzung unzumutbar mache.

Eine solche Verletzung hat der Bestandgeber darzulegen. Das ist bei bloßen Umbauarbeiten nicht der Fall, auch wenn diese eigenmächtig gesetzt werden.

Sachgemäß durchgeführte Vorkehrungen zur Verbesserung bzw Modernisierung des Bestandgegenstands erfüllen den Auflösungstatbestand grundsätzlich nicht. Dies beispielsweise selbst dann nicht, wenn vor Beginn der Maßnahme die Baubehörde beizuziehen gewesen oder die Zustimmung des Bestandgebers erforderlich gewesen wäre.

Wesentliche Interessen des Vermieters sind betroffen, wenn eine erhebliche Substanzschädigung des Hauses vorliegt. Das ist etwa beim Anbringen einer abgehängten Rigips-Decke oder bei Bohrlöchern für Leuchtspots nicht der Fall.

Fazit
Will ein Vermieter verhindern, dass Mieter ohne seine Zustimmung Ein- oder Umbauarbeiten vornehmen, hat er nachzuweisen, warum durch die jeweilige Maßnahme seine wesentlichen Interessen beeinträchtigt werden.

Verbesserung der Bestandsache bzw. Modernisierungen erfüllen den Auflösungstatbestand regelmäßig nicht.

Es wird daher mitunter nicht ausreichen, in Bestandverträgen die Durchführung von Umbauarbeiten von der bloßen Zustimmung des Bestandgebers abhängig zu machen. Vielmehr sollten konkrete Tatbestände oder Maßnahmen angeführt werden, die den Bestandgeber zur Auflösung des Bestandverhältnisses berechtigen.

Autor: Christoph Luegmair