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Immobilienfonds auflegen: Schritte und Aufgaben des Fondsinitiators

Sie interessieren sich für das Thema Immobilienfonds und überlegen selbst einen Fonds aufzulegen? Wir haben für Sie die wichtigsten Fragen aus der Perspektive des Fondsinitiators zusammengefasst:

Was ist ein Fondsinitiator und wer kann diese Rolle übernehmen?

Unter Fondsinitiator versteht man jene Person (natürlich oder juristisch), die die Gründung eines Fonds initiiert und umsetzt. Fondsgründer können einerseits Fondsinitiatoren mit institutionellem Hintergrund wie etwa Banken sein, andererseits auch Privatpersonen, die wirtschaftliches Interesse am geplanten Fondsprojekt haben.

Welche Aufgaben hat ein Fondsinitiator?

Ein Fondsinitiator kümmert sich um die Beschaffung der benötigten Finanzmittel für den jeweiligen geschlossenen Fonds. Ziel ist die Finanzierung eines geplanten Projekts. Er gründet die Fondsgesellschaft, wählt das Anlageobjekt aus, erwirbt es im Rahmen des Fonds und kümmert sich um den Verkauf, sobald das Laufzeitende des Fonds erreicht ist. Darüber hinaus ist er für die Überwachung und Verwaltung des Fondsunternehmens zuständig.

Wie kann ein Fonds gegründet werden?

Für die Gründung eines Fonds bedarf es neben Expertenwissen auch einiger Voraussetzungen, die sich wiederum je nach Fondsart unterscheiden. Während geschlossene Fonds nicht der Genehmigungspflicht unterliegen, sind offene Immobilienfonds streng reglementiert. Um einen eigenen Fonds auflegen zu können, ist neben der Wahl des geeigneten Investment-Projekts zuerst auch die Gründung eines Unternehmens (die Fondsverwaltungsgesellschaft) notwendig. Die Wahl der Rechtsform beschränkt sich hierbei zumeist auf Kommanditgesellschaften oder Gesellschaften mit beschränkter Haftung. Die Kosten zum Auflegen eines Fonds sind nicht zu unterschätzen und können leicht mehrere tausend Euro betragen. 

Konkret bedarf es folgender Schritte, um einen eigenen Fonds aufzulegen:

  1. Nachweis der notwendigen Mittel („Seed Money“) zur Fondsgründung
  2. Bescheinigung der fachlichen Eignung des Fondsinitiators (etwa durch ein relevantes Studium oder langjährige Praxiserfahrung)
  3. Vorliegen einer Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes
  4. Gründung einer Fondsverwaltungsgesellschaft
  5. Ernennung eines Geschäftsführers
  6. Einrichten eines Depots, damit die Finanzmittel dort sicher angelegt werden können
  7. Bewilligung durch die zuständige Behörde 

Wie wird ein Fonds koordiniert und überwacht?

In Österreich ist das Ministerium für Finanzen sowie die Finanzmarktaufsicht (FMA), in Deutschland die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) für die Überwachung von Fonds zuständig. Nach der Finanzkrise 2007/2008 wurden europaweit strikte Regeln eingeführt, um einen verbesserten Anlegerschutz gewähren zu können. Entsprechend gelten für Fondsgesellschaften strenge Auflagen (Meldebestimmungen, Durchführung von vor-Ort-Prüfungen durch die FMA / BaFin, Prüfungen der Depotbanken, detaillierte Jahresabschlüsse, die abgeliefert werden müssen, etc.).

Wie unterscheiden sich offene und geschlossene Immobilienfonds?

Bei beiden handelt es sich um eine Form des Asset Managements, also der Verwaltung (und idealerweise Vermehrung) von Vermögen. Während offene Immobilienfonds in mehrere Immobilien(projekte) investieren, fokussieren sich geschlossene Immobilienfonds meist auf ein oder zwei Projekte. Das Investment jedes Einzelnen ist dabei relativ hoch und beläuft sich im Durchschnitt auf mehrere tausend Euro. Bei offenen Immobilienfonds ist ein Einstieg bereits ab geringeren monatlichen Beträgen möglich – die genauen Bestimmungen variieren je Land. Die Laufzeit geschlossener Fonds beträgt mehrere Jahre (10+ Jahre sind keine Seltenheit). Ein vorzeitiger Ausstieg ist – anders als bei offenen Fonds – fast nicht möglich.

  1. Offene Immobilienfonds: Diese Variante wird am häufigsten als Geldanlage genutzt, da sie risikoärmer ist als die geschlossene Variante. Man bezeichnet sie als „offen“, da die Anzahl der Immobilien nicht beschränkt ist und jederzeit neue Investoren in den Fonds einsteigen und bestehende Investoren – unter gewissen Voraussetzungen – den Fonds verlassen können. Die Neuregelung bei offenen Immobilienfonds sieht übrigens eine 12-monatige Behaltefrist vor. Die Bewertung offener Immobilienfonds erfolgt durch Gutachten mehrerer Sachverständiger.
  2. Geschlossene Immobilienfonds: Hier geht es meist darum, ein einzelnes Immobilienprojekt zu finanzieren. Sobald das gewünschte Kapital durch Einzahlungen der Investoren erreicht ist, wird der Fonds geschlossen und weitere Ein- oder Auszahlungen sind nicht mehr möglich.  

Wann kommt es zur Schließung eines Immobilienfonds und was passiert danach?

  • Ein geschlossener Immobilienfonds wird automatisch geschlossen, sobald das benötigte Investment erreicht wurde. Ein Einstieg in den Fonds ist danach nicht mehr möglich.
  • Auch bei offenen Immobilienfonds können (temporäre) Schließungen stattfinden: Kommt es am Markt zu starken Schwankungen, dann besteht oft die Gefahr, dass mehrere Investoren ihr Investment schnell aus dem Fonds abziehen möchten. In diesem Fall kann der Fonds zeitweise geschlossen werden und so einem möglichen Verkaufsdruck standhalten. Auf diese Art kann der Fonds in der Zwischenzeit Liquiditätsengpässe überwinden, ohne unter Druck verkaufen zu müssen und auf eine andere Art Reserven aufstocken.

Rechtliche Beratung für Fondsinitiatoren

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